Locatário pode votar em Assembléia?

Hoje trataremos de uma questão controversa: os locatários (inquilinos) podem ou não participar e votar de assembléias de condomínios?

De início temos que lembrar que a antiga lei 4591/64 (Lei do condomínio)não fez qualquer referência à possibilidade de participação dos locatários nas assembleias, sendo que foi a Lei nº 8245/91, que regula as locações, que trouxe a seguinte inovação:


Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°:

"Art. 24................................................................

.............................................................................

§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”



Portanto a partir deste momento o locatário poderia votar, caso a matéria discutida fosse referente às despesas ordinárias do condomínio e que o condômino locador não estivesse ausente.


Posteriormente, o supracitado § 4º do art. 24 foi novamente modificado pela Lei 9.267/1996, que assim dispôs:


Art. 1º O § 4º do art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo art. 83 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 24. .........................................................................

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.



Assim, com esta modificação, o locatário podería exercer o seu direito de voto de forma mais ampla, ou seja, em todas as matérias, exceto as que envolvessem as despesas extraordinária.


Contudo à partir da vigência do novo Código Civil, que regualmentou a matéria relativa aos condomínios edilícios em seus artigos 1.331 a 1.358, começaram as discussões acerca da revogação ou não das leis anteriores.

Ressalte-se que a corrente majoritária entende que o Código Civil tendo regulamentado a matéria de forma exaustiva, revogou a Lei de 1964, sendo que somente a parte relativa à Incorporação é que está em vigor.

Cite-se:


O novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício, revogando, em princípio, essa matéria na Lei n. 4.591/64, mas mantém em vigência a parte relativa às incorporações. (VENOSA, 2003, p. 288)

Do mesmo modo, existe uma corrente minoritária no sentido de que somente os artigos incompatíveis com as novas disposições do Código Civil estariam revogados.

De acordo com essa teoria, o locatário ainda poderia votar nas assembleias, desde que as matérias não envolvessem despesas extraordinárias do condomínio e que o condômino não estivesse presente.

Contudo, com todo o respeito, temos que concordar com a posição majoritária, sendo válido o contido no atual Código Civil, ou seja que somente o condômino (no caso proprietário ou promitente comprador/cessionário) adimplente (quites) poderá PARTICIPAR E VOTAR EM ASSEMBLÉIA.

Neste sentido a jurisprudência:

Ademais, a previsão de direito de voto para os locatários restringir-se-ia a despesas não extraordinárias e à ausência do condômino-locador na assembléia, o que não é o caso dos autos. De toda sorte, tal permissivo perdeu supedâneo legal com a revogação do art. 24, §4º, da Lei 4.591/64, pelo Novo Código Civil.
RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça. Apelação n° 2008.001.34880. Ação Anulatória de Assembléia Condominial. Ausência de Impugnação dos fatos articulados na inicial. Apelante: João Cabral. Apelado: Condomínio do Edifício Solar dos Mananciais. Dês. Suimei Meira Cavalieri. Sexta Câmara Cível. Julgamento: 24/09/2008. Disponível em Acessado em 17/04/2009.

Portanto, o locatário não póde votar e nem participar de assembléias, como muitos condomínios irregularmente permitem, causando tumulto e confusão na hora da distinção dos condôminos votantes.

A úncia forma do locatário participar e votar seria  portanto uma procuração assinada pelo condômino proprietário, lhe conferindo poderes expressos para particpar e votar em seu nome.

Por fim, temos que fazer a ressalva de que cada caso deve ser analisado, sendo que há muitos aspectos envolvidos, como a sub-rogação ou não dos direitos e deveres do proprietário-locador em face do locatário, a definição de condômino e as formas de revogação legislativa, merecendo o tema um profundo estudo posterior.